Finančna uprava RS je objavila spremembo v dokumentu - Dohodek iz oddajanja premoženja v najem, januar 2023.
DOHODNINA – DOHODEK IZ ODDAJANJA PREMOŽENJA V NAJEM IN IZ PRENOSA PREMOŽENJSKE PRAVICE
17. 01. 2023
Dohodek iz oddajanja premoženja v najem
sprememba dokumenta
***
Več na povezavi: Dohodek iz oddajanja premoženja v najem, januar 2023
Vir: FURS, 17. 1. 2023
_____________
Spremembe v dokumentu:
1.0 DOHODEK IZ ODDAJANJA PREMOŽENJA V NAJEM
V nadaljevanju je pojasnjena davčna obravnava dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki ga zavezanec ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se v skladu s 135.č členom Zakona o dohodnini – ZDoh-2 obdavčuje cedularno po 25 %[1] (v letu 2022 15 %, v letih 2020 – 2021 po 27,5 % in pred tem po 25 %) proporcionalni davčni stopnji od davčne osnove. in se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni. Tako plačana dohodnina se šteje za dokončni davek.
Praviloma se dohodek iz oddajanja premoženja v najem ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni. Ne glede na to, pa se davčnemu zavezancu od odmernega leta 2022 dalje daje možnost, da se odloči, da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, tj. skupaj z vsemi dohodki fizičnih oseb, ki se vštevajo v letno davčno osnovo (tj. dohodek iz zaposlitve, dohodek iz dejavnosti, razen dohodka iz dejavnosti, če se davčna osnova od tega dohodka v davčnem letu ugotavlja na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, dohodek iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti in iz prenosa premoženjske pravice ter drugi dohodki), po progresivnih davčnih stopnjah in ob upoštevanju davčnih olajšav.
Zavezanec se ne more odločiti, da se le nekateri njegovi dohodki iz kapitala oziroma dohodki iz oddajanja premoženja v najem, ki jih je dosegel, obdavčijo z dohodnino sintetično, drugi pa ostanejo obdavčeni z dohodnino po proporcionalni stopnji kot končnim davkom. Lahko pa se zavezanec odloči, da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, tudi če v letu ni dosegel dohodkov, ki se vštevajo v letno davčno osnovo tega leta.
Davčni zavezanec mora svojo odločitev o vštevanju davčnih osnov od dohodkov iz kapitala in dohodkov iz oddajanja premoženja v najem v letno davčno osnovo seznaniti davčni organ na predpisan način; bodisi z vložitvijo ugovora zoper informativni izračun dohodnine (z dopolnitvijo informativnega izračuna v skladu s petim odstavkom 267. člena ZDavP-2), bodisi z vložitvijo napovedi za odmero dohodnine v skladu s šestim odstavkom 267. člena ZDavP-2, če zavezancu rezidentu informativni izračun ni bil vročen do roka za vročitev informativnega izračuna. Ne more pa zavezanec te odločitve uveljavljati z vložitvijo davčne napovedi za odmero dohodnine na podlagi samoprijave iz 63. člena ZDavP-2.
1.3 Davčna osnova in stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem
Davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je urejena v 77. členu ZDoh-2. Skladno z navedenim členom je davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % [2] (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljevanju: dejanski stroški vzdrževanja), če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.
Normirani niti dejanski stroški se ne priznajo pri dohodku, doseženem z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča v najem. Davčna osnova je v tem primeru dosežen dohodek.
Davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.
Pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem se davčna osnova določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje normirane stroške v višini 10 % (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) ali dejanske stroške vzdrževanja premoženja.
Zavezanec lahko kot dejanske stroške vzdrževanja uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.
Na podlagi 135.č člena ZDoh-2 se od dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 25 % [3] (v letu 2022 po 15 %, v letu 2020 in 2021 po 27,5 %, pred tem po 25 %) in se šteje kot dokončni davek. To pomeni, da se dohodek iz oddajanja premoženja v najem obdavčuje cedularno po proporcionalni davčni stopnji in se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.
3.2 Uveljavljanje dejanskih stroškov z zahtevkom
V primeru, ko se izračun in plačilo dohodnine opravi na podlagi obračuna davčnega odtegljaja lahko davčni zavezanec uveljavlja dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem s pisnim Zahtevkom za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja. Navedeni zahtevek davčni zavezanec predloži, kadar stroški vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, presegajo normirane stroške v višini 10 % (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, v letu 2019 in prej v višini 10 %) odstotkov doseženega dohodka, ki jih je plačnik davka upošteval pri izračunu davčnega odtegljaja od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
4.0 POGOSTA VPRAŠANJA IN ODGOVORI
Vprašanje 11: Kdaj in komu je potrebno poročati o najemnih pravnih poslih za namene vodenja evidence trga nepremičnin?
Odgovor
Za najemne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci - fizične osebe, sklenejo z najemojemalci – fizičnimi osebami, so najemodajalci dolžni poročati Finančni upravi RS ob oddaji napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
O najemnem pravnem poslu je potrebno poročati (izpolniti tabelo pod točko 9) v napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, če:
- gre za najemne posle s stavbami in deli stavb (ne pa tudi v primeru oddajanja zemljišč ipd.),
- gre za najemne posle med fizičnimi osebami.
Za najemne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci, fizične osebe, sklenejo od 1. januarja 2018 dalje z najemojemalci - pravnimi osebami in samostojnimi podjetniki oziroma osebami, ki se v skladu z 58. členom Zakona o davčnem postopku štejejo za plačnika davka, so od uveljavitve ZMVN-1 dolžni v Evidenco trga nepremičnin poročati najemojemalci. Slednji morajo podatke za vsak najemni pravni posel s stavbo ali delom stavbe na svoje stroške sporočiti v Evidenco trga nepremičnin v elektronski obliki do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je bil sklenjen najemni pravni posel ali dodatek k najemni pogodbi. Prav tako morajo v Evidenco trga nepremičnin poslati podatke o najemnih pravnih poslih:
- najemodajalci pravne osebe ali samostojni podjetniki posamezniki,
- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije,
- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti lokalnih samoupravnih skupnosti, in
- upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb za dele stavb v solastnini lastnikov delov stavb v večstanovanjski ali poslovni stavbi.
Dostop do spletne aplikacije za poročanje v Evidenco trga nepremičnin je na povezavi
MVN - Poročanje v ETN (gov.si)
Vprašanje 16: Kako se obdavčuje dohodek dosežen z oddajanjem kamp prikolic?
Odgovor
V kolikor gre za oddajanje prikolice v turistični najem, se dohodek obdavčuje kot dohodek dosežen z opravljanjem dejavnosti.
Več o obdavčitvi dohodka iz dejavnosti in drugih obveznostih, povezanih z oddajanjem v turistični najem, najdete na spletni strani FURS.
V kolikor pa zavezanec dohodkov ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti, se dohodek dosežen z oddajanjem opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem, šteje za dohodek iz oddajanja premoženja v najem.
Pri tem je davčna osnova dohodek iz oddajanja kamp prikolice v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. To pomeni, da se dohodnina od navedenega dohodka plača od 90 % doseženega dohodka, po stopnji 25 % .
Namesto normiranih stroškov, pa lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljnjem besedilu: dejanski stroški vzdrževanja), če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.
Vprašanje 34: Od kdaj veljajo spremembe Zakona o dohodnini glede višine normiranih stroškov in davčne stopnje?
Odgovor
Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona dohodnini (novela ZDoh-2Z) je bil objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije, št. 39/2022, z dne 22. 3. 2022, in je začel veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu, uporablja pa se za davčna leta, ki se začnejo od vključno 1. januarja 2022.
S spremembo 77. člena ZDoh-2 se delež normiranih stroškov, ki zmanjšujejo davčno osnovo od dohodkov iz oddajanja premoženja v najem zniža s 15 % na 10 %. S spremembo 135.č člena ZDoh-2 pa se spreminja tudi stopnja dohodnine za te dohodke, in sicer s 27,5 % na 15 %.
Normirani stroški v višini 10 % in davčna stopnja v višini 25 % je veljala za dohodke dosežene v letih 2013 do 2019, od leta 2020 do leta 2021 je veljala za normirane stroške stopnja 15 % doseženega dohodka, stopnja dohodnine 27,5 %. Od 1. januarja 2022 se je davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zmanjšala za normirane stroške v višin 10 % od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Pri tem se je izračunala in plačala dohodnina za leto 2022 od davčne osnove po stopnji 15 odstotkov. Od 1. januarja 2023 se je stopnja dohodnine zvišala na 25 %, normirani stroški ostajajo v višini 10 %.
[1] Z Novelo Zakona o dohodnin – ZDoh-2AA se je stopnja dohodnine stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najemznižala iz 15 % na 25 % in velja od 1. 1. 2023.
[2] Z novelo Zakona o dohodnina – ZDoh-2Z se od 1. 1. 2022 odstotek priznanih normiranih stroškov pri ugotavljanju davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem znižuje s 15 % na 10 % dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.
[3] Z Novelo Zakona o dohodnin – ZDoh-2AA se je stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zvišala na 25 % in velja od 1. 1. 2023..
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala EDUS.
