DOHODNINA – DOHODEK IZ ODDAJANJA PREMOŽENJA V NAJEM IN IZ PRENOSA PREMOŽENJSKE PRAVICE
03. 01. 2023
Dohodek iz oddajanja premoženja v najem
sprememba dokumenta
***
Več na povezavi: Dohodek iz oddajanja premoženja v najem, januar 2023
Vir: FURS, 3. 1. 2023
___________________________
Spremembe:
1.0 DOHODEK IZ ODDAJANJA PREMOŽENJA V NAJEM
V nadaljevanju je pojasnjena davčna obravnava dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki ga zavezanec ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se v skladu s 135.č členom Zakona o dohodnini – ZDoh-2 obdavčuje cedularno po 15 %[1] (v letih 2020 – 2021 po 27,5 % in pred tem po 25 %) proporcionalni davčni stopnji od davčne osnove. in se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni. Tako plačana dohodnina se šteje za dokončni davek.
Praviloma se dohodek iz oddajanja premoženja v najem ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni. Ne glede na to, pa se davčnemu zavezancu od odmernega leta 2022 dalje daje možnost, da se odloči, da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, tj. skupaj z vsemi dohodki fizičnih oseb, ki se vštevajo v letno davčno osnovo (tj. dohodek iz zaposlitve, dohodek iz dejavnosti, razen dohodka iz dejavnosti, če se davčna osnova od tega dohodka v davčnem letu ugotavlja na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, dohodek iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti in iz prenosa premoženjske pravice ter drugi dohodki), po progresivnih davčnih stopnjah in ob upoštevanju davčnih olajšav.
Zavezanec se ne more odločiti, da se le nekateri njegovi dohodki iz kapitala oziroma dohodki iz oddajanja premoženja v najem, ki jih je dosegel, obdavčijo z dohodnino sintetično, drugi pa ostanejo obdavčeni z dohodnino po proporcionalni stopnji kot končnim davkom. Lahko pa se zavezanec odloči, da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, tudi če v letu ni dosegel dohodkov, ki se vštevajo v letno davčno osnovo tega leta.
Davčni zavezanec mora svojo odločitev o vštevanju davčnih osnov od dohodkov iz kapitala in dohodkov iz oddajanja premoženja v najem v letno davčno osnovo seznaniti davčni organ na predpisan način; bodisi z vložitvijo ugovora zoper informativni izračun dohodnine (z dopolnitvijo informativnega izračuna v skladu s petim odstavkom 267. člena ZDavP-2), bodisi z vložitvijo napovedi za odmero dohodnine v skladu s šestim odstavkom 267. člena ZDavP-2, če zavezancu rezidentu informativni izračun ni bil vročen do roka za vročitev informativnega izračuna. Ne more pa zavezanec te odločitve uveljavljati z vložitvijo davčne napovedi za odmero dohodnine na podlagi samoprijave iz 63. člena ZDavP-2.
1.3 Davčna osnova in stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem
Davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je urejena v 77. členu ZDoh-2. Skladno z navedenim členom je davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 %[2] (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljevanju: dejanski stroški vzdrževanja), če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.
Normirani niti dejanski stroški se ne priznajo pri dohodku, doseženem z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča v najem. Davčna osnova je v tem primeru dosežen dohodek.
Davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.
Pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem se davčna osnova določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje normirane stroške v višini 10 % (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) ali dejanske stroške vzdrževanja premoženja.
Zavezanec lahko kot dejanske stroške vzdrževanja uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.
Na podlagi 135.č člena ZDoh-2 se od dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 15 %[3] (v letu 2020 in 2021 po 27,5 %, pred tem po 25 %) in se šteje kot dokončni davek. To pomeni, da se dohodek iz oddajanja premoženja v najem obdavčuje cedularno po proporcionalni davčni stopnji v višini stopnji 15 %[4] (v letu 2020 in 2021 po 27,5 %, pred tem po 25 %) od davčne osnove in se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.
3.2 Uveljavljanje dejanskih stroškov z zahtevkom
V primeru, ko se izračun in plačilo dohodnine opravi na podlagi obračuna davčnega odtegljaja lahko davčni zavezanec uveljavlja dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem s pisnim Zahtevkom za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja. Navedeni zahtevek davčni zavezanec predloži, kadar stroški vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, presegajo normirane stroške v višini 10 (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, v letu 2019 in prej v višini 10 %) odstotkov doseženega dohodka, ki jih je plačnik davka upošteval pri izračunu davčnega odtegljaja od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
Vprašanje 34: Od kdaj veljajo spremembe Zakona o dohodnini glede višine normiranih stroškov in davčne stopnje?
Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona dohodnini (novela ZDoh-2Z) je bil objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije, št. 39/2022, z dne 22. 3. 2022, in je začel veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu, uporablja pa se za davčna leta, ki se začnejo od vključno 1. januarja 2022.
S spremembo 77. člena ZDoh-2 se delež normiranih stroškov, ki zmanjšujejo davčno osnovo od dohodkov iz oddajanja premoženja v najem zniža s 15 % na 10 %. S spremembo 135.č člena ZDoh-2 pa se spreminja tudi stopnja dohodnine za te dohodke, in sicer s 27,5 % na 15 %.
Normirani stroški v višini 10 % in davčna stopnja v višini 25 % je veljala za dohodke dosežene v letih 2013 do 2019, od leta 2020 do leta 2021 je veljala za normirane stroške stopnja 15 % doseženega dohodka, stopnja dohodnine 27,5 %. Od 1. januarja 2022 pa se davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zmanjša za normirane stroške v višin 10 % od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Pri tem se izračuna in plača dohodnina od davčne osnove po stopnji 15 odstotkov.
[1] Z Novelo Zakona o dohodnin – ZDoh-2Z se je stopnja dohodnine za dohodek iz kapitala znižala iz 27,5% na 25 % in velja od 1. 1. 2022.
[2] Z novelo Zakona o dohodnina – ZDoh-2Z se od 1. 1. 2022 odstotek priznanih normiranih stroškov pri ugotavljanju davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem znižuje s 15 % na 10 % dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.
[3] Z Novelo Zakona o dohodnin – ZDoh-2Z se je stopnja dohodnine za dohodek iz kapitala znižala iz 27,5% na 25 % in velja od 1. 1. 2022.
[4] Z Novelo Zakona o dohodnin – ZDoh-2Z se je stopnja dohodnine za dohodek iz kapitala znižala iz 27,5% na 25 % in velja od 1. 1. 2022.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala EDUS.
